Extraordinário de 21 de outubro de 2026
STF decide que a imunidade de ITBI na integralização de capital vale também para empresas do setor imobiliário
Explanação objetiva. O STF concluiu o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral. Pela tese fixada, não incide ITBI sobre imóvel transferido para formar ou aumentar o capital social de uma empresa, ainda que a atividade preponderante dela seja imobiliária. A ressalva da atividade imobiliária prevista na Constituição passa a valer apenas para fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica. A tese tem efeito vinculante e deve ser aplicada a todos os casos semelhantes.
- Processo: RE 1.495.108 (Tema 1.348 da repercussão geral).
- Relator: Ministro Edson Fachin.
- Julgamento: sessão virtual encerrada em 19/10/2026, por maioria. Ficaram vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.
- Tribunal de origem: Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).
- Publicação da notícia: 21/10/2026.
Tese fixada: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”
1) Origem da controvérsia
Uma empresa de administração de imóveis questionou a cobrança de ITBI pelo Município de Piracicaba (SP) sobre imóvel incorporado ao seu capital social. O TJSP manteve a cobrança. Para o tribunal paulista, a exceção da atividade imobiliária afastava a imunidade.
A divergência estava na leitura do art. 156, § 2º, I, da Constituição. Municípios e parte dos tribunais aplicavam a ressalva da atividade imobiliária a todas as hipóteses do dispositivo, inclusive à integralização de capital. O relator entendeu que a ressalva alcança apenas fusão, incorporação, cisão e extinção. Para ele, a imunidade na integralização é incondicionada e busca estimular o empreendedorismo, a livre iniciativa e o desenvolvimento econômico.
O Ministro Alexandre de Moraes havia pedido vista no Plenário físico. No voto-vista, acompanhou integralmente o relator. A ressalva para casos de simulação ou fraude foi proposta pelo Ministro Cristiano Zanin e incorporada à tese. Os votos vencidos sustentaram que o limite ligado à atividade preponderante já constava do Código Tributário Nacional e foi mantido pela Constituição de 1988.
2) Legislação aplicável
- Constituição Federal, art. 156, § 2º, I: o ITBI “não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.
- Código Tributário Nacional, arts. 36 e 37: disciplinam a não incidência na incorporação de bens ao capital e o critério de atividade preponderante, aferido pela receita operacional da pessoa jurídica adquirente.
- STF, Tema 796 da repercussão geral (RE 796.376): “A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.”
3) Riscos e limites
- Valor excedente: a imunidade cobre apenas o valor do capital integralizado. Se o valor do imóvel superar esse montante, a diferença continua tributada, conforme o Tema 796.
- Simulação ou fraude: a tese afasta a imunidade quando a integralização for usada para obter o benefício de forma indevida. A análise é feita caso a caso.
- Demais operações societárias: em fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica, a ressalva da atividade imobiliária continua a ser aplicada nos termos da Constituição.
- Modulação: a notícia do STF não menciona modulação de efeitos. O ponto deve ser acompanhado na publicação do acórdão.
4) Grupos de interesse e orientação
Grupos prioritários: holdings patrimoniais e familiares; incorporadoras, loteadoras e empresas de locação e administração de imóveis; fundos e veículos de investimento imobiliário; planejamento sucessório; tabelionatos e registros de imóveis; departamentos jurídicos e tributários.
Orientação: integralizações já tributadas com base na ressalva da atividade imobiliária podem ser revistas, observado o prazo para pedido de restituição. Cobranças em discussão administrativa ou judicial passam a ter tese vinculante favorável ao contribuinte. Nas novas operações, convém documentar o propósito negocial e a compatibilidade entre o valor do imóvel e o capital integralizado.
Conclusão: a decisão encerra a discussão sobre a exigência de ITBI na integralização de imóveis ao capital de empresas do setor imobiliário. A imunidade passa a depender apenas da efetiva integralização, dentro do valor do capital, e da ausência de simulação ou fraude.
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